Logo Fachanwaltssuche
Von Experten beraten.
Rechtsgebiet z.B. Arbeitsrecht
Ortz.B. Köln, 50968

Welche Rechte und Pflichten haben Untermieter?

Welche Rechte und Pflichten haben Untermieter? © mko - topopt
Ob es der beruflich bedingte Ortswechsel oder die Trennung vom Partner ist: Mieter dürfen ihre Mietwohnung an andere Mitbewohner untervermieten. Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter der Untervermietung zu stimmt. Anderenfalls kann dem Mieter die fristlose Kündigung seines Mietverhältnisses ins Haus flattern. Aber auch der Vermieter muss aufpassen – unberechtigte Verweigerung einer Zustimmung zur Untermiete kann zu Schadensersatzforderungen der Mieter führen!

In vielen Fällen regelt bereits der Mietvertrag, dass eine Wohnung vom Mieter nicht untervermietet werden darf. Es gibt aber Fälle, in denen der Vermieter seine Zustimmung zur Untervermietung erteilen muss.

Verschlechterung der Vermögenslage: Untervermietung erlaubt!

Der Vermieter muss seine Zustimmung zur Untervermietung erteilen, wenn sich die Vermögenslage des Mieters so sehr verschlechtert hat, dass er nicht mehr in der Lage ist die monatliche Mietzahlung zu leisten. Dies entschied das Amtsgericht München (Aktenzeichen 322 C 13968/13).

Mehrjähriger Auslandsaufenthalt rechtfertigt Untervermietung!

Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 349/13) hat einen Vermieter, der seinen Mietern die Untervermietung von zwei Zimmern in ihrer Wohnung aufgrund eines mehrjährigen beruflich bedingten Auslandsaufenthalts verweigerte, zu Schadensersatz verurteilt. Laut BGH haben die Mieter ein Recht zur Untervermietung, wenn sie für mehrere Jahre aus beruflichen Gründen ins Ausland ziehen müssen. Indem der Vermieter seine Zustimmung zur Untervermietung rechtswidrig verweigert habe, habe er seine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt. Dies führe zu einem Anspruch der Mieter auf Schadensersatz in Höhe der entgangenen Miete aus einer Untervermietung. Auch das Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg (Aktenzeichen 3 C 234/19) hat entschieden, dass eine mehrjährige Tätigkeit als Gastdozent im Ausland einen Mieter zur Untervermietung berechtigt.

Vermieter darf Untervermietung bei unbekannten Untervermieter verweigern!

Teilt der Mieter dem Vermieter keine weiteren Personalien, außer dem Namen des Untermieters in spe mit, kann dieser die Erlaubnis zur Untervermietung verweigern. Der Vermieter hat das Recht auch das Geburtsdatum, die letzte Anschrift und die derzeitige berufliche Tätigkeit des Untermieter-Kandidats zu erfahren, so das Amtsgericht München (Aktenzeichen 425 C 4118/19).

Widerruf der Erlaubnis zur Untervermietung möglich

Ein Vermieter kann die Zustimmung zur Untervermietung widerrufen, etwa wenn dies im Mietvertrag so vorgesehen ist. Tut er dies und veranlasst der Mieter daraufhin den Auszug des Untermieters, so ist der Vermieter nicht berechtigt den Mietvertrag mit dem Hauptmieter zu kündigen, wenn der Untermieter einfach in der Wohnung bleibt. Dem Mieter ist in diesem Fall keine Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag vorzuwerfen, denn er hat alles unternommen, um den Untermieter aus der Wohnung zu entfernen. Dies entschied der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 5/13).

Erlaubnis für Untermiete nicht abhängig vom Untermietzuschlag!

Ein Vermieter darf seine Erlaubnis für die Untervermietung nicht von einem Untermietzuschlag abhängig machen, entschied das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 64 S 104/18). Entscheidend sei, ob dem Vermieter die Untervermietung ohne Mieterhöhung zumutbar ist. Eine stärkere Belegung der Wohnung rechtfertig alleine noch keinen Zuschlag für die Untervermietung.

Keine Untervermietung bei Einzimmerwohnung möglich!

Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (Aktenzeichen 64 T 65/19) kann eine Einzimmerwohnung nicht untervermietet werden, wenn der Mieter nicht deutlich machen kann, welchen abgrenzbaren Bereich er in Zukunft selbst bewohnen will.

Heimliche Untervermietung – Grund zur fristlosen Kündigung!

Vermietet ein Mieter die Mietwohnung ohne die Zustimmung des Vermieters an einen Untermieter weiter, droht ihm die fristlose Kündigung. So geschehen im Fall eines Mieters, der eine Anzeige wegen versuchter Nötigung erhielt, weil er die Untermiete für eine Mietwohnung, die er an zwei kuweitische Medizintouristen weitervermietet hatte, zu vehement einforderte. Er verschaffte sich mit Unterstützung eines Schlüsseldienstes Zugang zur Wohnung und wollte die Untermieter hinauswerfen. Als der Vermieter hiervon Kenntnis erhielt, kündigte er dem Mieter fristlos. Zu Recht, entschied das Amtsgericht München (Aktenzeichen 411 C 2150/17), denn der Vermieter hatte eine Untervermietung im Mietvertrag ausdrücklich verboten. Nach einem weiteren Urteil des Amtsgerichts München (Aktenzeichen 423 C 29146/12) wird mit der Verheimlichung einer Untervermietung das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter nachhaltig gestört. Dem Vermieter sei die Fortsetzung eines Mietverhältnisses dann nicht mehr zu zumuten.

Pflicht zum Schadensersatz bei verbotener Untervermietung!

Ein Mieter, der verbotenerweise seine gemieteten Gewerberäume untervermietet, um eine Räumung zu vermeiden, ist dem Vermieter gegenüber zum Schadensersatz verpflichtet. Dies entschied das Oberlandesgericht München (Aktenzeichen 32 U 1436/18) im Fall einer GmbH, die über ein Haus einen Mietvertrag mit dem Eigentümer geschlossen hatte. Als sie mit ihren Mietzahlungen in Verzug kam, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis und erwirkte einen Räumungstitel. Kurz bevor dieser Titel vollstreckt wurde, vermietete die GmbH das Haus verbotenerweise an eine Aktiengesellschaft, weshalb die Räumung zunächst scheiterte. Der Mieter muss für den durch die erst viel später vollzogene Räumung entstandenen Schaden aufkommen, entschied das Gericht.

Videoüberwachung zur Kontrolle vor Untervermietung ist verboten

Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 67 S 369/18) hat entschieden, dass eine heimliche, über Wochen andauernd Videoüberwachung von Mietern, weil der Vermieter eine unerlaubte Untervermietung kontrollieren wollte, verboten ist. Laut Gericht hätten dem Vermieter mildere Mitteln, wie etwa die Befragung der Nachbarn, zur Verfügung gestanden.

War dieser Beitrag für Sie hilfreich?

Eigene Bewertung abgeben:
Bisher abgegebene Bewertungen:
5.0 / 5 (1 Bewertungen)
Das könnte Sie interessieren
Rechtsanwalt Nima Armin Daryai Daryai & Kuo Rechtsanwälte GbR
In einem Urteil vom 11.06.2014 hat sich der Bundesgerichtshof mit der nicht seltenen Frage beschäftigt, wann Mietern ein Recht zur Untervermietung zusteht und welche Folgen eine Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung hat, wenn der Vermieter eigentlich zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war.
4.5 / 5 (2 Bewertungen)
Miet- und Wohnungseigentumsrecht , 15.02.2019 (Update 25.06.2020)
Miete: Streitpunkt Eigenbedarf! © topopt
Beim Thema Eigenbedarf kommt es immer wieder zum Konflikt zwischen Mieter und Vermieter. Für wen darf Eigenbedarf angemeldet werden und wann liegt eine unzumutbare Härte für den Mieter vor?
3.0 / 5 (3 Bewertungen)
Mieter sollten im zwischenmenschlichen Umgang mit ihrem Vermieter vorsichtig sein. Beleidigungen und üble Nachrede können dazu führen, dass der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen kann. Dies zeigen die nachfolgenden Urteile deutscher Gerichte.
4.0 / 5 (1 Bewertungen)
Miet- und Wohnungseigentumsrecht , 30.07.2015 (Update 12.10.2020)
Mietrückstände: Ihre Rechte als Vermieter! © topopt
Fehlbuchungen oder Zahlungsschwierigkeiten – es gibt viele Gründe warum die Miete nicht pünktlich auf dem Konto des Vermieters verbucht wird. Stellt sich heraus, dass der Mieter in Zahlungsschwierigkeiten ist, sollten Vermieter genau wissen, was es jetzt zu tun gilt.
3.5 / 5 (2 Bewertungen)
Miet- und Wohnungseigentumsrecht , 21.06.2016 (Update 29.10.2020)
Besichtigungsrecht Mietwohnung: Wann darf der Vermieter rein? © CC0 - Daniel Nanescu - splitshire.com
Vermietern steht ein Besichtigungsrecht ihrer Mietwohnung zu, wenn es dafür einen sachlichen Grund gibt. Dies ist etwa der Fall, wenn der Vermieter berechtigte Sorgen um seine Mietsubstanz hat oder wenn er die Wohnung weitervermieten möchte. Wie lange im Voraus er etwa seinen Besuch beim Mieter ankündigen muss, ob er Dritte mit in die Mietwohnung nehmen, lesen Sie hier.
Schlüsselfragen im Mietrecht © topopt
Wann muss der Vermieter dem Mieter den Schlüssel für seine angemietete Wohnung übergeben? Darf der Vermieter einen Zweitschlüssel behalten? Darf der Mieter das Türschloss wechseln? Wer trägt die Kosten beim Schlüsselverlust?
4.3 / 5 (3 Bewertungen)
Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert Kanzlei Hilbert & Simon
Gelegentlich "vergisst" der Vermieter, den Kautionsbetrag des Mieters auf einem getrennten Sparbuch anzulegen. Die Folgen sind nicht schlimm, wie sich aus einer Entscheidung des Landgerichts Waldshut-Tiengen ergibt.
5.0 / 5 (1 Bewertungen)
Schimmel in der Mietwohnung - Mietminderung? © topopt
Im Herbst sind viele Wohnungen und Häuser wieder von Feuchtigkeit und Schimmelbildung betroffen. Tritt das Problem im Mietverhältnis auf, kommt es zwischen Vermieter und Mieter sowohl hinsichtlich der Ursache als auch der Beseitigungskosten immer wieder zum Konflikt. Wie sollen Mieter bei Schimmelbildung in der Wohnung vorgehen?
Klassische Irrtümer im Mietrecht © topopt
Ob es um die Mietkaution, die Nachmieterregelung oder die Mieterhöhung geht- in den Köpfen von Mietern und Vermietern halten sich seit Jahren hartnäckig einige Mietrechts-Irrtümer!
In Deutschland herrscht in den meisten Bundesländern die Pflicht in Wohnungen Rauchwarnmelder zu installieren. Für die Montage der Rauchwarnmelder ist in der Regel der Vermieter zuständig. Nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs muss der Mieter den Einbau der Rauchwarnmelder dulden und zwar auch dann, wenn er bereits selbst Rauchwarnmelder angebracht hat.
4.0 / 5 (1 Bewertungen)
Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert Kanzlei Hilbert & Simon
Das Gesetz bestimmt, dass der Vermieter die Kaution des Mieters getrennt von seinem Vermögen auf einem Sparbuch anzulegen hat. Das ist sicher, aber ertragsschwach bei Zinsen von derzeit kaum mehr als 1 % per annum. In der Hektik des Alltagsgeschäftes kommt es gelegentlich vor, dass der Vermieter seine Anlagepflicht vergisst. Das Geld bleibt dann auf seinem Girokonto, wohin der Mieter es überwiesen hatte.
4.0 / 5 (1 Bewertungen)
Suchen in Rechsbeiträgen
Teilnehmer
Fachanwalt Michael Heinz
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Ebertallee 1
22607 Hamburg
Fachanwalt Klaus Harbring
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Hermannstr. 23
46399 Bocholt
Fachanwalt Dirk Wandner
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Domplatz 30
99084 Erfurt
Fachanwalt Martin Kleifeld
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Wilhelmstraße 62
53721 Siegburg
Fachanwalt Marco Tänzer
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Johannisplatz 1
09111 Chemnitz
Fachanwalt Michael Kreuzau
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Am Wehrhahn 18
40211 Düsseldorf
Fachanwältin Nicola Kreutzer
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Am Wehrhahn 18
40211 Düsseldorf
Fachanwalt Nima Daryai
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Pariser Straße 47
10719 Berlin
Fachanwalt Gunther Hildebrandt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Walterstraße 26
12051 Berlin
Fachanwalt Matthias Rummler
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Rotter Bruch 4
52068 Aachen
Fachanwalt Renate Kränzle-Fronek
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Sulzbacher Straße 48
90489 Nürnberg
Fachanwalt Jan Steinmetz
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breite Straße 54
39576 Stendal
Fachanwalt Markus Manger
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Agnesstraße 1 - 5
80801 München
Fachanwalt Christian Schneider
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Kesselgasse 5
53111 Bonn
Fachanwalt Johannes Will-Fuchs
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Hauptbahnhofstraße 2
97424 Schweinfurt
Fachanwalt Adrian Weyde
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Gotthilf-Bayh-Strasse 1
70736 Fellbach