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Welche Rechte und Pflichten haben Untermieter?

Welche Rechte und Pflichten haben Untermieter? © mko - topopt
Ob es der beruflich bedingte Ortswechsel oder die Trennung vom Partner ist: Mieter dürfen ihre Mietwohnung an andere Mitbewohner untervermieten. Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter der Untervermietung zu stimmt. Anderenfalls kann dem Mieter die fristlose Kündigung seines Mietverhältnisses ins Haus flattern. Aber auch der Vermieter muss aufpassen – unberechtigte Verweigerung einer Zustimmung zur Untermiete kann zu Schadensersatzforderungen der Mieter führen!

In vielen Fällen regelt bereits der Mietvertrag, dass eine Wohnung vom Mieter nicht untervermietet werden darf. Es gibt aber Fälle, in denen der Vermieter seine Zustimmung zur Untervermietung erteilen muss.

Verschlechterung der Vermögenslage: Untervermietung erlaubt!

Der Vermieter muss seine Zustimmung zur Untervermietung erteilen, wenn sich die Vermögenslage des Mieters so sehr verschlechtert hat, dass er nicht mehr in der Lage ist die monatliche Mietzahlung zu leisten. Dies entschied das Amtsgericht München (Aktenzeichen 322 C 13968/13).

Mehrjähriger Auslandsaufenthalt rechtfertigt Untervermietung!

Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 349/13) hat einen Vermieter, der seinen Mietern die Untervermietung von zwei Zimmern in ihrer Wohnung aufgrund eines mehrjährigen beruflich bedingten Auslandsaufenthalts verweigerte, zu Schadensersatz verurteilt. Laut BGH haben die Mieter ein Recht zur Untervermietung, wenn sie für mehrere Jahre aus beruflichen Gründen ins Ausland ziehen müssen. Indem der Vermieter seine Zustimmung zur Untervermietung rechtswidrig verweigert habe, habe er seine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt. Dies führe zu einem Anspruch der Mieter auf Schadensersatz in Höhe der entgangenen Miete aus einer Untervermietung. Auch das Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg (Aktenzeichen 3 C 234/19) hat entschieden, dass eine mehrjährige Tätigkeit als Gastdozent im Ausland einen Mieter zur Untervermietung berechtigt.

Vermieter darf Untervermietung bei unbekannten Untervermieter verweigern!

Teilt der Mieter dem Vermieter keine weiteren Personalien, außer dem Namen des Untermieters in spe mit, kann dieser die Erlaubnis zur Untervermietung verweigern. Der Vermieter hat das Recht auch das Geburtsdatum, die letzte Anschrift und die derzeitige berufliche Tätigkeit des Untermieter-Kandidaten zu erfahren, so das Amtsgericht München (Aktenzeichen 425 C 4118/19). Auch das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 64 T 49/20) stellt klar, dass der Vermieter einen Anspruch darauf hat, den Untermieter kennenzulernen und seine Kontaktdaten sowie Geburtsdatum und -ort zu erhalten. Nicht erforderlich für die Erlaubnis zur Untervermietung ist der Nachweis über eine Haftpflichtversicherung des Untermieters, entschied das Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg (Aktenzeichen 3 C 234/19).

Widerruf der Erlaubnis zur Untervermietung möglich

Ein Vermieter kann die Zustimmung zur Untervermietung widerrufen, etwa wenn dies im Mietvertrag so vorgesehen ist. Tut er dies und veranlasst der Mieter daraufhin den Auszug des Untermieters, so ist der Vermieter nicht berechtigt den Mietvertrag mit dem Hauptmieter zu kündigen, wenn der Untermieter einfach in der Wohnung bleibt. Dem Mieter ist in diesem Fall keine Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag vorzuwerfen, denn er hat alles unternommen, um den Untermieter aus der Wohnung zu entfernen. Dies entschied der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 5/13). Widerruft der Vermieter die Untermieterlaubnis begründet dies noch kein berechtigtes Interesse des Hauptmieters an der Kündigung des Untermietverhältnisses. Dies sei etwa nur dann gegeben, wenn der Hauptmieter zurück in die Wohnung will, so der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 329/19).

Erlaubnis für Untermiete nicht abhängig vom Untermietzuschlag!

Ein Vermieter darf seine Erlaubnis für die Untervermietung nicht von einem Untermietzuschlag abhängig machen, entschied das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 64 S 104/18). Entscheidend sei, ob dem Vermieter die Untervermietung ohne Mieterhöhung zumutbar ist. Eine stärkere Belegung der Wohnung rechtfertig alleine noch keinen Zuschlag für die Untervermietung. Nach einer weiteren Entscheidung des Landgericht Berlin (Aktenzeichen 66 S 29/18) hat der Vermieter das Recht für seine Untermieterlaubnis einen monatlichen Zuschlag in Höhe von 5 bis 30 Euro pro Untermieter zu verlangen.

Keine Untervermietung bei Einzimmerwohnung möglich!

Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin (Aktenzeichen 64 T 65/19) kann eine Einzimmerwohnung nicht untervermietet werden, wenn der Mieter nicht deutlich machen kann, welchen abgrenzbaren Bereich er in Zukunft selbst bewohnen will.

Untervermietung „Pro Matratze“ ist sittenwidrig

Auch wenn ein Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung hat, darf er in einem Gebäude nicht „pro Matratze“ untervermieten, entschied das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Aktenzeichen 2 W 45/22). Dies ist sittenwidrig und die Untervermietung damit nichtig.

Keine Untervermietungserlaubnis bei Verstoß gegen Mietpreisbremse

Ein Mieter hat keinen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung, wenn die Untermiete gegen die Mietpreisbremse verstößt, entschied das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 65 S 221/21).

Heimliche Untervermietung – Grund zur fristlosen Kündigung!

Vermietet ein Mieter die Mietwohnung ohne die Zustimmung des Vermieters an einen Untermieter weiter, droht ihm die fristlose Kündigung. So geschehen im Fall eines Mieters, der eine Anzeige wegen versuchter Nötigung erhielt, weil er die Untermiete für eine Mietwohnung, die er an zwei kuweitische Medizintouristen weitervermietet hatte, zu vehement einforderte. Er verschaffte sich mit Unterstützung eines Schlüsseldienstes Zugang zur Wohnung und wollte die Untermieter hinauswerfen. Als der Vermieter hiervon Kenntnis erhielt, kündigte er dem Mieter fristlos. Zu Recht, entschied das Amtsgericht München (Aktenzeichen 411 C 2150/17), denn der Vermieter hatte eine Untervermietung im Mietvertrag ausdrücklich verboten. Widersetzt sich der Mieter dem Verbot der Untervermietung und vermietet Räume seiner Mietwohnung gegen den Willen des Vermieters weiter an Touristen, rechtfertigt das eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, entschied das Amtsgericht München (Aktenzeichen 417 C 7060/21). Nach einem weiteren Urteil des Amtsgerichts München (Aktenzeichen 423 C 29146/12) wird mit der Verheimlichung einer Untervermietung das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter nachhaltig gestört. Dem Vermieter sei die Fortsetzung eines Mietverhältnisses dann nicht mehr zu zumuten. Aber erwachsene leibliche Kinder dürfen mit in der Mietwohnung aufgenommen werden. Dies stellt keine unerlaubte Untervermietung dar, entschied das Landgericht Potsdam (Aktenzeichen 4 S 96/12). Ein Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses ist aber, wenn der Mieter die Wohnung nur anmietet um sie direkt an einen Familienangehörigen weiterzuvermieten, entschied das Landgericht Berlin-Brandenburg (Aktenzeichen 65 S 202/21).

Pflicht zum Schadensersatz bei verbotener Untervermietung!

Ein Mieter, der verbotenerweise seine gemieteten Gewerberäume untervermietet, um eine Räumung zu vermeiden, ist dem Vermieter gegenüber zum Schadensersatz verpflichtet. Dies entschied das Oberlandesgericht München (Aktenzeichen 32 U 1436/18) im Fall einer GmbH, die über ein Haus einen Mietvertrag mit dem Eigentümer geschlossen hatte. Als sie mit ihren Mietzahlungen in Verzug kam, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis und erwirkte einen Räumungstitel. Kurz bevor dieser Titel vollstreckt wurde, vermietete die GmbH das Haus verbotenerweise an eine Aktiengesellschaft, weshalb die Räumung zunächst scheiterte. Der Mieter muss für den durch die erst viel später vollzogene Räumung entstandenen Schaden aufkommen, entschied das Gericht.

Mieter haftet für Diebstahl durch Untermieter!

Ein Mieter haftet auf Schadenersatz wegen Unterschlagung, wenn der Untermieter einen Mietgegenstand mitgehen lässt, weil er seiner Pflicht zur Rückgabe des Mietgegenstandes nicht nachgekommen ist, so das Oberlandesgericht Düsseldorf (Aktenzeichen I-24 U 5/21).

Videoüberwachung zur Kontrolle vor Untervermietung ist verboten

Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 67 S 369/18) hat entschieden, dass eine heimliche, über Wochen andauernd Videoüberwachung von Mietern, weil der Vermieter eine unerlaubte Untervermietung kontrollieren wollte, verboten ist. Laut Gericht hätten dem Vermieter mildere Mitteln, wie etwa die Befragung der Nachbarn, zur Verfügung gestanden.

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