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Rechte und Pflichten von Untermietern

Rechte und Pflichten von Untermietern © mko - topopt
Ob es der beruflich bedingte Ortswechsel oder die Trennung vom Partner ist: Mieter dürfen ihre Mietwohnung an andere Mitbewohner untervermieten. Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter der Untervermietung zu stimmt. Anderenfalls kann dem Mieter die fristlose Kündigung seines Mietverhältnisses ins Haus flattern. Aber auch der Vermieter muss aufpassen – unberechtigte Verweigerung einer Zustimmung zur Untermiete kann zu Schadensersatzforderungen der Mieter führen!

In vielen Fällen regelt aber bereits der Mietvertrag, dass eine Wohnung vom Mieter nicht untervermietet werden darf. Es gibt aber Fälle, in denen der Vermieter seine Zustimmung zur Untervermietung erteilen muss.

Mehrjähriger Auslandsaufenthalt rechtfertigt Untervermietung!

Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 349/13) hat einen Vermieter, der seinen Mietern die Untervermietung von zwei Zimmern in ihrer Wohnung aufgrund eines mehrjährigen beruflichbedingten Auslandsaufenthalts verweigerte, zu Schadensersatz verurteilt. Laut BGH haben die Mieter ein Recht zur Untervermietung, wenn sie für mehrere Jahre aus beruflichen Gründen ins Ausland ziehen müssen. Indem der Vermieter seine Zustimmung zur Untervermietung rechtswidrig verweigert habe, habe er seine Pflichten aus dem Mietvertrag verletzt. Dies führe zu einem Anspruch der Mieter auf Schadensersatz in Höhe der entgangenen Miete aus einer Untervermietung.

Heimliche Untervermietung – Grund zur fristlosen Kündigung!

Vermietet ein Mieter die Mietwohnung ohne die Zustimmung des Vermieters an einen Untermieter weiter, droht ihm die fristlose Kündigung. So geschehen im Fall eines Mieters, der eine Anzeige wegen versuchter Nötigung erhielt, weil er die Untermiete für eine Mietwohnung, die er an zwei kuweitische Medizintouristen weitervermietet hatte, zu vehement einforderte. Er verschaffte sich mit Unterstützung eines Schlüsseldienstes Zugang zur Wohnung und wollte die Untermieter hinauswerfen. Als der Vermieter hiervon Kenntnis erhielt kündigte er dem Mieter fristlos. Zu Recht, entschied das Amtsgericht München (Aktenzeichen 411 C 2150/17), denn der Vermieter hatte eine Untervermietung im Mietvertrag ausdrücklich verboten. Nach einem weiteren Urteil des Amtsgerichts München (Aktenzeichen 423 C 29146/12) wird mit der Verheimlichung einer Untervermietung das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter nachhaltig gestört. Dem Vermieter sei die Fortsetzung eines Mietverhältnisses dann nicht mehr zu zumuten.

Vermieter darf Untervermietung verweigern!

Teilt der Mieter dem Vermieter keine weiteren Personalien außer dem Namen des Untermieters in spe mit, kann dieser die Erlaubnis zur Untervermietung verweigern. Der Vermieter hat das Recht auch das Geburtsdatum, die letzte Anschrift und die derzeitige berufliche Tätigkeit des Untermieter-Kandidats zu erfahren, so das Amtsgericht München (Aktenzeichen 425 C 4118/19).

Vermieter darf Untervermietung verweigern!

Teilt der Mieter dem Vermieter keine weiteren Personalien außer dem Namen des Untermieters in spe mit, kann dieser die Erlaubnis zur Untervermietung verweigern. Der Vermieter hat das Recht auch das Geburtsdatum, die letzte Anschrift und die derzeitige berufliche Tätigkeit des Untermieter-Kandidats zu erfahren, so das Amtsgericht München (Aktenzeichen 425 C 4118/19).

Widerruf der Zustimmung zur Untervermietung!

Ein Vermieter kann die Zustimmung zur Untervermietung widerrufen, etwa wenn dies im Mietvertrag so vorgesehen ist. Tut er dies und veranlasst der Mieter daraufhin den Auszug des Untermieters, so ist der Vermieter nicht berechtigt den Mietvertrag mit dem Hauptmieter zu kündigen, wenn der Untermieter einfach in der Wohnung bleibt. Dem Mieter ist in diesem Fall keine Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag vorzuwerfen, denn er hat alles unternommen, um den Untermieter aus der Wohnung zu entfernen. Dies entschied ebenfalls der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 5/13).

Pflicht zum Schadensersatz bei verbotener Untervermietung!

Ein Mieter, der verbotenerweise seine gemieteten Gewerberäume untervermietet, um eine Räumung zu vermeiden, ist dem Vermieter gegenüber zum Schadensersatz verpflichtet. Dies entschied das Oberlandesgericht München (Aktenzeichen 32 U 1436/18) im Fall einer GmbH, die über ein Haus einen Mietvertrag mit dem Eigentümer geschlossen hatte. Als sie mit ihren Mietzahlungen in Verzug kam, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis und erwirkte einen Räumungstitel. Kurz bevor dieser Titel vollstreckt wurde, vermietete die GmbH das Haus verbotenerweise an eine Aktiengesellschaft, weshalb die Räumung zunächst scheiterte. Der Mieter muss für den durch die erst viel später vollzogene Räumung entstandenen Schaden aufkommen, entschied das Gericht.

Erlaubnis für Untermiete nicht abhängig vom Untermietzuschlag!

Ein Vermieter darf seine Erlaubnis für die Untervermietung nicht von einem Untermietzuschlag abhängig machen, entschied das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 64 S 104/18). Entscheidend sei, ob dem Vermieter die Untervermietung ohne Mieterhöhung zumutbar ist. Eine stärkere Belegung der Wohnung rechtfertig alleine noch keinen Zuschlag für die Untervermietung.

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