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Miete: So prüfen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung

Miete: So prüfen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung Prüfung von Belegen © freepik
Die alljährliche Nebenkostenabrechnung und damit verbunden die Aufforderung hohe Nachzahlungen zu leisten, ist das Top-Streitthema zwischen Vermieter und Mieter. Hier einige Tipps, auf was Mieter bei der Nebenkostenabrechnung unbedingt achten sollten.

Zuerst: Mietvertrag prüfen!

Mieter sollten zunächst einen Blick in ihren Mietvertrag werfen, ob und welche Nebenkosten zur Miete vereinbart wurden. Wird die Miete im Mietvertrag als Brutto- oder Warmmiete bezeichnet, sind die Nebenkosten bereits in der Miete enthalten. Auch wenn ein Pauschalbetrag für die Nebenkosten zwischen Mieter und Vermieter vereinbart wurde, kann der Vermieter keine Nachzahlung verlangen.

Abrechnungsfrist prüfen!

Im zweiten Schritten sollten Mieter prüfen, ob der Vermieter die gesetzliche Abrechnungsfrist eingehalten hat. Danach muss der Vermieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen. Ist die Abrechnungsfrist abgelaufen, kann der Vermieter keine Nachzahlungen mehr verlangen. Er ist aber nach wie vor zu einer ordnungsgemäßen Abrechnung verpflichtet und muss dem Mieter ein Guthaben auszahlen.

Gebot der Wirtschaftlichkeit muss beachtet werden!

Der Vermieter muss bei der Bewirtschaftung seines Vermietungsobjekts dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechen. Dies bedeutet, dass er etwa Brennstoff wirtschaftlich einkaufen muss. Liegt der Verdacht nahe, dass der Vermieter gegen das Verbot verstößt, so kann der Mieter die Kosten auf ein verhältnismäßiges Maß kürzen.

Instandhaltung und Reparatur muss der Mieter nicht zahlen!

Gut zu wissen: Alle Ausgaben die für Verwaltung, Reparatur oder Instandhaltung anfallen, dürfen vom Vermieter nicht als Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden.

Mehrfachabrechnungen überprüfen!

Mieter sollten bei ihrer Nebenkostenabrechnung genau darauf achten, dass Betriebskosten nicht mehrfach abgerechnet werden: Gerne werden beispielsweise Hausmeisterkosten als Gartenpflege oder Hausreinigung nochmal angesetzt. Auch Heizkosten der Trockenräume werden von Vermietern oft unbemerkt sowohl bei den Heizkosten wie auch bei den Kosten für die Waschmaschine abgerechnet.

Kosten für Müllüberprüfung sind umlagefähig!

Die Kosten für die Überprüfung der Mülltrennung und des Nachsortierens von Müll können auf die Mieter umgelegt werden, entschied das Amtsgericht Frankenthal (Aktenzeichen 3a C 288/18). Der Vermieter müsse nicht die Kosten für pflichtwidriges Verhalten des Mieters zahlen. Zudem sei eine ordnungsgemäße Mülltrennung im Sinne alles Mieter.

Diese Kosten müssen Mieter nicht tragen:

• Bank- und Kontoführungsgebühren • Mietausfallversicherung • Hausratversicherung oder die Rechtsschutzversicherung • Reparaturkosten des Aufzugs • Kosten für Wachschutz • Installations- und Anschlussgebühren einer Gemeinschaftsantennenanlage • Grunderwerbsteuer, Erbschaftssteuer, Einkommenssteuer für Mieteinnahmen, Hypothekengewinnabgaben • Öffentliche Lasten des Grundstücks wie Anschlussgebühren oder Benutzungsgebühren • Verwalterkosten • Portokosten und Kosten der Erstellung der Abrechnung • Einmalige Kosten der Ungezieferbeseitigung • Umlagefähige Müllkosten sind nicht: Abfuhr von Bauschutt oder Gartenabfällen • Hohe Wasserkosten, die aufgrund eines Rohrbruchs entstanden sind, bei dem eine unbekannte Menge Wasser ausgelaufen ist • Zu den Kosten der Gartenpflege gehört nicht die Neuanlage des Gartens, Anschaffung von Gartengeräten • Erneuerung der Gehwegplatten • Wartung von Fenstern • Erneuerung von Leuchtmitteln, Lichtschaltern und Sicherungen Baumfällarbeiten sind nach einer Entscheidung des Landgerichts München I (Aktenzeichen 31 S 3302/20) Kosten der Gartenpflege, die vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen VIII ZR 62/19) handelt es sich bei einer vom Hausmeister erhobene Notdienstpauschale nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um Verwaltungskosten, die der Vermieter selbst tragen muss. Auch die Mietkosten für einen Rauchmelder sind nicht umlagefähig, entschied das Amtsgericht Landshut (Aktenzeichen 3 C 1511/19). Anschaffungs- und Anmietkosten fallen grundsätzlich nicht unter die umlagefähigen Nebenkosten. Eine Zwischenablesung vom Strom-, Gas- oder Heizkostenverbrauch beim Wechsel des Mietverhältnisses darf nicht zu Lasten des Mieters gehen, entschied das Landgericht Leipzig (Aktenzeichen 8 O 1620/18). Das gleiche gilt für die Nutzerwechselgebühr wegen einer Zwischenablesung entschied das Amtsgericht Münster (Aktenzeichen 6 C 1738/19). Hier handele es sich um eine nicht umlagefähige Verwaltungsgebühr, die nicht auf den Mieter umgelegt werden darf.

Einwände gegen Nebenkostenabrechnung auch ohne Rechnungseinsicht möglich

Ein Mieter kann Einwände gegen eine Nebenkostenabrechnung geltend machen, auch ohne in die entsprechenden Unterlagen Einsicht genommen zu haben. Dies entschied das Amtsgericht Gelsenkirchen (Aktenzeichen 201 C 229/19) und stellt klar, dass allein der Umstand, dass eine Rechnung vorliegt noch nichts darüber aussagt, ob die Kosten umlagefähig sind. Ein Mieter kann für die Prüfung der Nebenkostenabrechnung vom Vermieter das Übersenden der Belegkopien verlangen. Er muss dafür aber 0,25 Euro pro Kopie an den Vermieter zahlen, entschied das Amtsgericht Delmenhorst (Aktenzeichen 4b C 5160/03 (V)).

Mieter hat Recht auf Einsicht der Zahlungsbelege

Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 118/19) hat in einer Entscheidung klargestellt, dass Mieter nicht nur ein Recht haben, die Belege der Betriebskostenabrechnung einzusehen, sie können auch Einsicht in die zugrundeliegenden Zahlungsbelege vom Vermieter fordern.

Vorsicht: An Streitwert denken!

Mieter, die gerichtlich gegen ihre Nebenkostenabrechnung vorgehen wollen, sollten sich genau überlegen, ob sie die gesamte Nebenkostenabrechnung in Frage stellen, oder sich auf einzelne Positionen beschränken wollen. Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm (Aktenzeichen 15 W 388/18) wird im Fall einer Anfechtung der gesamten Nebenkostenabrechnung 50 Prozent vom Gesamtbetrag der Jahresabrechnung angesetzt. Das bedeutet, dass Mieter, die die gesamte Nebenkostenabrechnung gerichtlich überprüfen lassen, aber nur in einzelnen Positionen Recht bekommen, zum Teil an den Gerichtskosten beteiligt werden.

Übrigens: Mieter dürfen sich untereinander kritisch mit der Nebenkostenabrechnung austauschen!

Ein Vermieter darf einem Mieter weder ordentlich noch außerordentlich kündigen, nur weil er sich zusammen mit anderen Mietern des Hauses kritisch mit der Nebenkostenabrechnung auseinandergesetzt hat. Das entschied das Amtsgericht Euskirchen (Aktenzeichen 33 C 63/19) und führte aus, dass gerade in Mehrfamilienhäusern damit gerechnet werden müsse, dass sich die Mieter im Hinblick auf die Nebenkostenabrechnung austauschen – insbesondere, wenn sie höher als üblich ausgefallen ist.

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