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Modernisierung: Was müssen Mieter dulden?

Modernisierung: Was müssen Mieter dulden? © mko - topopt
Bei Modernisierungsmaßnahmen müssen Mieter sich nicht alles gefallen lassen. So kann ein Mieter kann während eines bestehenden Mietverhältnisses vom Vermieter verlangen, dass dieser keine lärm-, erschütterungs- und staubintensiven Umbauarbeiten im Gebäude durchführt. Insbesondere vor Weihnachten muss ein Mieter keine Modernisierungsmaßnahmen in seiner Wohnung dulden.

Welche Modernisierung muss der Mieter dulden?

Eine Rechtsanwaltskanzlei hatte in einem Bürogebäude Räumlichkeiten für ihren Kanzleibetrieb angemietet. Nachdem das Gebäude an einen neuen Eigentümer überging, bat dieser die Kanzlei den Mietvertrag vorzeitig zu beenden, da er das Gebäude selbst zum Betrieb eines Bankinstituts nutzen wolle. Als die Kanzlei sich damit nicht einverstanden erklärte, kündigte der neue Vermieter umfangreiche Umbaumaßnahmen an, die er dann auch durchführte. Die Rechtsanwaltskanzlei klagte daraufhin auf Unterlassung der Umbau- und Modernisierungsarbeiten. Zu Recht, entschied das Oberlandesgericht Frankfurt/Main (Aktenzeichen 2 U 3/19). Die massiven Umbaumaßnahmen beeinträchtigen das mietvertragliche Besitzrecht der Kanzlei. Dies müsse sie nicht dulden. Der Vermieter habe die vertragsgemäße Nutzung des Mietobjekts bis zum Ende der Mietzeit zu gewährleisten. Störungen durch Lärm, Staub oder Erschütterungen müssen vom Vermieter unterlassen werden. Weder aus dem Mietvertrag noch aus Treu und Glauben sei eine Duldungspflicht zu massiven Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen abzuleiten. Die Arbeiten seien für den Mieter unzumutbar und dienten auch nicht der Modernisierung und Verbesserung des Mietobjekts. Auch außerhalb der Bürozeiten bestehe keine Pflicht für den Mieter diese Arbeiten zu dulden. Ein Mieter muss auch eine Modernisierung einer Hausfassade nicht dulden, wenn diese nicht unausweichlich war, entschied der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 21/19). Sein Härteeinwand ist nur dann nicht möglich, wenn der Vermieter zu einer Modernisierungsmaßnahme gesetzlich verpflichtet ist, wenn altersbedingter Verschleiß oder die Wahrung der Sicherheit die Modernisierung notwendig macht. Der Mieter muss auch den Anbau eines Wintergartens mit Vorsatzbalkon nicht als Modernisierungsmaßnahme dulden, entschied das Amtsgericht Göttingen (Aktenzeichen 26 C 93/21). Wird eine Einrohrheizung durch eine Zweirohrheizung ausgetauscht, stellt das keine energetische Modernisierung einer Mietwohnung dar, die eine Mieterhöhung rechtfertigt, entschied das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 64 S 215/19). Insbesondere kurz vor Weihnachten muss ein Mieter keine störenden Modernisierungsarbeiten in seiner Wohnung dulden, entschied das Amtsgericht Köln (Aktenzeichen 215 C 293/93). Nicht notwendige Modernisierungsarbeiten, die mit erheblichem Schmutz verbunden sind, seien in der Vorweihnachtszeit für einen Mieter nicht zumutbar. Aber der Einbau von Isolierglasfenstern stellt für den Mieter keine unzulässige Härte dar und ist eine zulässige Modernisierungsmaßnahme, entschied das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 67 S 108/19).

Welche Maßnahmen sind keine Modernisierung?

Alle baulichen Maßnahmen oder Reparaturen, die zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustands der Mietwohnung dienen, sind keine Modernisierungsmaßnahmen. So etwa die Erneuerung elektrischer Steigleitungen, damit der Betrieb von Elektrogeräten in der Mietwohnung überhaupt möglich ist, entschied das Landgericht Bremen (Aktenzeichen 2 S 258/20). Der Einbau eines Aufzugs, der nur in den Zwischengeschossen hält, ist keine Modernisierung für die der Vermieter eine höhere Miete verlangen kann, entschied das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 64 S 126/22), da damit die Wohnungen nicht schneller oder barrierefreie erreicht werden können. Ob eine energetische Modernisierung gegeben ist, bemisst sich nach Gegenüberstellung eines 5-Jahres-Zeitraums vor und nach der Modernisierungsmaßnahme, so das Landgericht Bremen (Aktenzeichen 2 S 31/21).

Muss Unbewohnbarkeit der Wohnung wegen Modernisierung geduldet werden?

Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 65 S 55/22) hat entschieden, dass ein Mieter eine zeitlich begrenzte Unbewohnbarkeit seiner Wohnung bei Modernisierungsmaßnahmen dulden muss, wenn der Vermieter ihm Ersatzwohnraum anbietet.

Modernisierung muss schriftlich angekündigt werden

Modernisierungsmaßnahmen müssen vom Vermieter schriftlich angekündigt werden. Eine mündliche Information eines beauftragten Handwerkers reicht nicht aus, entschied das Amtsgericht Gelsenkirchen (Aktenzeichen 210 C 456/18). Zudem habe ein Vermieter keinen Anspruch auf Durchführung von Modernisierungsarbeiten, wenn das Ende des Mietverhältnisses abzusehen ist. Der Vermieter habe Zeit die Modernisierung durchzuführen, wenn der Mieter ausgezogen ist, so das Gericht.

Modernisierungsarbeiten sind konkret zu benennen

Das Amtsgericht Stuttgart (Aktenzeichen 30 C 1290/05) weist in einer Entscheidung daraufhin, dass dem Mieter die Modernisierungsarbeiten so konkret wie möglich angekündigt werden müssen. Dies betrifft nicht nur den Zeitpunkt, sondern auch Art und Umfang der Arbeiten. Für die Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung reicht es aus, wenn für die verschiedenen Maßnahmen jeweils die entstandenen Gesamtkosten angegeben werden, so der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 29/22).

Zeitpunkt der Modernisierungsankündigung entscheidend

Stichtag für die Ermittlung des Zeitpunktes ab wann eine höhere Miete wegen Modernisierung zu zahlen ist, ist der Zeitpunkt der ursprünglichen Ankündigung der Erhöhung. Vor der Zustellung des Mieterhöhungsverlangens werden dann die Vergleichsmieten ermittelt, so der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 22/20).

Übrigens: Mietkürzung bei Verkleinerung eines Raums wegen Modernisierung

Finden Modernisierungsmaßnahmen im Keller statt und reduziert sich deshalb der Fahrradkeller von rund 50 qm auf 7 qm, kann der Mieter die Miete um 4,8 Prozent mindern, entschied der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 51/202).

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