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Wann ist der Vermieter verpflichtet, seinem Mieter die Untervermietung zu gestatten?

In einem Urteil vom 11.06.2014 hat sich der Bundesgerichtshof mit der nicht seltenen Frage beschäftigt, wann Mietern ein Recht zur Untervermietung zusteht und welche Folgen eine Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung hat, wenn der Vermieter eigentlich zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war.

Dass der Mieter grundsätzlich das Recht hat, einen Teil seiner Wohnung einem Dritten zu überlassen, wenn ein berechtigtes Interesse besteht, ist sogar im Gesetz in § 553 BGB verankert. Häufig möchte der Mieter untervermieten, wenn sich die eigene Wohnsituation ändert (z.B. Auszug des Lebenspartners, der Kinder) oder er aus beruflichen Gründen für eine begrenzte Zeit die Wohnung verlässt. In dem nunmehr vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall wollte der Mieter einer 3-Zimmer-Wohnung während seines zweijährigen Arbeitsaufenthaltes in Kanada zwei der Zimmer an eine namentlich benannte Interessentin vermieten. Der Vermieter verweigerte die Erlaubnis zur Untervermietung. Der Mieter klagte daraufhin auf Schadensersatz. Der Bundesgerichtshof bestätigte das Urteil des Berufungsgerichts, dass der Vermieter zur Leistung von Schadensersatz verpflichtet ist. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes hätte der Vermieter dem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung erteilen müssen. Bereits im Jahr 2005 hatte der Bundesgerichtshof erklärt, dass jedes, auch höchstpersönliches Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht, als berechtigt anzusehen ist, z.B. das Interesse des Mieters durch die Untervermietung seine Wohnkosten zu reduzieren. In dem nun entschiedenen Fall hatte bereits das Berufungsgericht darauf hingewiesen, dass in der heutigen Zeit die Erwartung an Mobilität und Flexibilität des Arbeitnehmers regelmäßig ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung begründet. Die Abwesenheit muss aber zeitlich begrenzt und der Wunsch, in die Wohnung zurückzukehren, vorhanden sein. Auch besonders erwähnt wurde, dass die Erreichbarkeit des Mieters während seiner Abwesenheit gesichert war. Durch den Bundesgerichtshof wurde darüber hinaus klargestellt, dass der Mieter auch berechtigt war, einen überwiegenden Teil der Wohnung unterzuvermieten. Er muss daher zumindest ein Zimmer selber nutzen (z.B. zur Aufbewahrung von Möbeln). Konsequenz der verweigerten Erlaubnis ist, dass der Vermieter dem Mieter die entgangene Untermiete, insgesamt 7.475,00 EUR zahlen muss. Wenn man als Mieter von seinem Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung verlangen möchte, sollte das Anschreiben an den Vermieter zumindest folgenden Inhalt haben: Identität des Untermieters, Zeitraum der eigenen Abwesenheit, Rückkehrwille, bzw. Veränderung der Wohnsituation (Auszug), Interesse, die Wohnkosten für den Zeitraum der Abwesenheit zu reduzieren, und nach Möglichkeit einen Vertreter für die Abwesenheit. Für Vermieter dürfte es wichtig sein, die Anfragen des Mieters auf Untervermietung gewissenhaft zu prüfen. Soweit der Vermieter die erforderlichen Angaben zur Untervermietung bereitstellt, besteht bei unberechtigter Verweigerung eben ein sehr beträchtliches Schadensersatzrisiko.



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Fachanwalt Nima Daryai
Daryai & Kuo Rechtsanwälte GbR
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Pariser Straße 47
10719 Berlin

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