Hitze in Büroräumen – Kann man die Miete mindern?

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Hitze macht im Sommer vielen Menschen zu schaffen – insbesondere, wenn sie dabei arbeiten müssen. Können Gewerberaummieter die Miete mindern, wenn es im Büro zu heiß wird?

Wie warm darf es in einem Büro sein?

Es gibt keine gesetzlich festgelegte Höchsttemperatur, die in Büros eingehalten werden muss. Allerdings schreibt das Arbeitsschutzgesetz vor, dass der Arbeitgeber für die Sicherstellung gesunder Arbeitsbedingungen sorgen muss. Hierzu gehört auch die Temperaturregelung. Die Arbeitsstättenverordnung gibt vor, dass in Arbeitsräumen eine angemessene Temperatur herrschen muss. Der Gesetzgeber definiert „angemessen“ als eine Temperatur, die eine gesunde und sichere Arbeit ermöglicht. In der Regel wird empfohlen, dass Büros eine Temperatur zwischen 19 und 26 Grad Celsius haben.

Wann ist Hitze im Büro ein Mietmangel?

Hohe Temperaturen im Büro sind nicht automatisch ein Mietmangel. Gerade im Sommer müssen Mieter gewisse Wärmebelastungen grundsätzlich hinnehmen. Anders kann es aber aussehen, wenn sich die Räume so stark aufheizen, dass sie für den vereinbarten Zweck, etwa als Büroarbeitsplatz, nur noch eingeschränkt oder gar nicht mehr nutzbar sind. Ein Mietmangel kommt insbesondere in Betracht, wenn die Hitze bauliche Ursachen hat, etwa durch fehlenden oder unzureichenden Sonnenschutz, mangelhafte Isolierung, defekte Lüftungs- oder Klimaanlagen oder große Glasflächen ohne wirksame Verschattung. Entscheidend ist immer der konkrete Mietvertrag: Wurde eine Klimatisierung zugesagt oder gehört sie zur üblichen Ausstattung der Räume, muss sie auch funktionieren. Für Gewerberäume gilt: Der Vermieter schuldet grundsätzlich Räume, die sich für den vereinbarten Gebrauch eignen. Werden Büroräume bei sommerlichen Temperaturen dauerhaft unzumutbar heiß, kann die Gebrauchstauglichkeit gemindert sein. Dann kommen Mietminderung, Mängelbeseitigung oder im Einzelfall weitere Ansprüche in Betracht. Wichtig ist eine gute Dokumentation. Mieter sollten die Temperaturen über mehrere Tage zu verschiedenen Uhrzeiten messen, Zeugen notieren, Fotos machen und den Vermieter schriftlich zur Abhilfe auffordern. Pauschale Beschwerden wie „zu warm“ reichen meist nicht aus. Je genauer die Beeinträchtigung belegt wird, desto besser lassen sich Rechte wegen eines möglichen Mietmangels durchsetzen.

Wann kann Miete wegen Hitze im Büro gemindert werden?

Will ein Gewerbemieter seine Miete mindern, weil die Temperaturen im Raum zu hoch sind, ist das nur möglich, wenn er die Innen- und Außentemperatur genau angibt. Denn laut Oberlandesgericht Düsseldorf (Aktenzeichen I-24 U 197/18) entscheidet das Verhältnis zwischen Innen- und Außentemperatur, ob ein Mietmangel vorliegt. Ist ein Büroraum starken Sonneneinstrahlungen und damit einer starken Hitzeentwicklung ausgesetzt, stellt das eine Beeinträchtigung im Gebrauch der Mietsache dar und berechtigt den Mieter zur Mietminderung, entschied das Oberlandesgericht Köln (Aktenzeichen 2 U 185/90). Der Vermieter muss Maßnahmen ergreifen um erträgliche Temperaturen im Büro herzustellen. Das Kammergericht Berlin (Aktenzeichen 8 U 48/11) stellt klar, dass eine pauschale Behauptung die Büroräume würden sich durch Sonneneinstrahlungen unzumutbar aufheizen, nicht ausreicht um einen Mietmangel geltend zu machen.

30 Grad im Büro – Mietmangel?

Eine Überhitzung von Büroräumen aufgrund von Sonneneinstrahlungen auf bis zu 30 Grad Raumtemperatur stellt noch keinen Mietmangel dar, entschied das Oberlandesgericht Frankfurt/Main (Aktenzeichen 2 U 106/06). Geklagt hatte eine Gewerbemieterin, deren Büros sich direkt unter einem Glasdach befanden und sich im Sommer aufgrund der Sonneneinstrahlung auf bis zu 30 Grad Innentemperatur aufheizten. Die Mieterin wollte daraufhin die Miete mindern, da sie die Büros in dieser Zeit nicht vertragsgemäß nutzen könne. Zu Unrecht, entschied das Oberlandesgericht Frankfurt/Main. Eine sommerliche Hitze stelle ein allgemeines Lebensrisiko dar, dass den vertragsgemäßen Gebrauch der Büroräume nicht beeinträchtige. Bei einem Bau mit großen Glasscheiben müsse man mit einer großen Hitze rechnen. Der Vermieter sei nicht dazu verpflichtet den Bürobetrieb zu garantieren. Der Mieter sei angehalten entsprechende Abhilfemaßnahmen zu schaffen, wie etwa eine Klimaanlage einzubauen.

Über 35 Grad im Büro – Mietvertrag kann gekündigt werden!

Nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf (Aktenzeichen 24 U 194/96) kann ein Gewerberaummieter bei Innentemperaturen von mehr als 35 Grad seinen Mietvertrag kündigen. Er muss keine Gesundheitsgefährdung aufgrund der Hitze hinnehmen.