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Wohnungseigentum: Rechte und Pflichten

Wohnungseigentum: Rechte und Pflichten © fpr - topopt
Eigentümerbeschlüsse, Hausverwaltung, Instandhaltung und Nutzung – Wohnungseigentümer werden mit vielen Rechtsfragen konfrontiert. Jetzt wurde das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes beschlossen, was zahlreiche Veränderungen für Wohnungseigentümer mit sich bringt.

Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes beschlossen

Mitte September 2020 wurde das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes beschlossen. Es bringt für Wohnungseigentümer einige Veränderungen: So hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, dass ihm auf eigene Kosten der Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, der barrierefreie Aus- und Umbau sowie Maßnahmen des Einbruchsschutzes und zum Glasfaseranschluss gestattet wird. Vereinfachungen gibt es zukünftig bei der Beschlussfassung über bauliche Veränderungen der Wohnanlage. Insbesondere dann, wenn die Maßnahmen zu nachhaltigen Kosteneinsparungen führen oder die Wohnanlage in einen zeitgemäßen Zustand versetzt wird. Auch die Organisation der Verwaltung soll effizienter werden. Der Verwaltungsbeirat wird als Kontrollorgan gegenüber dem Verwalter gestärkt. Die Wohnungseigentümer können zukünftig online an WEG-Versammlungen teilnehmen.

Wohnungseigentümer haben Recht auf Hausordnung

Wohnungseigentümer haben das Recht auf eine Hausordnung. Ist es nicht möglich im Rahmen der Eigentümergemeinschaft sich auf eine Hausordnung zu einigen, kann der Erlass einer Hausordnung eingeklagt werden, entschied das Landgericht Itzehoe (Aktenzeichen 11 S 45/18). '

Anspruch auf Trittschalldämmung gegenüber anderem Wohnungseigentümer

Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 173/19) hat entschieden, dass ein Wohnungseigentümer von einem anderen Wohnungseigentümer die Einhaltung der Normen für Trittschalldämmung verlangen kann, wenn dieser seinen Teppichboden gegen Fliesen austauscht. Das gilt auch, wenn der Trittschall im Gemeinschaftseigentum nicht den vorgeschriebenen Mindestanforderungen entspricht.

Entfernung einer unzulässigen Treppe auf Kosten der WEG

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann beschließen, dass eine unzulässige Treppe, die vom Balkon einer Wohnung in den Garten führt, auf Kosten der Gemeinschaft entfernt wird. Das hat das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 55 S 18/19 WEG) entschieden. Die Treppe sei eine bauliche Veränderung, die auch Nachteile für die übrigen Wohnungseigentümer bedeuten könne.

Erweiterung Terrasse: Zustimmung aller Wohnungseigentümer notwendig

Für die Erweiterung einer Terrasse in einer Wohnungseigentumsanlage ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer notwendig, entschied das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 18 C 207/18). Ein nachträglicher Beschluss einer WEG über eine bereits vorgenommene Terrassenvergrößerung ist nichtig.

Nichtgenehmigte Markise muss entfernt werden

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann von einem Wohnungseigentümer das Entfernen einer angebrachten Markise verlangen, wenn diese ohne Genehmigung der WEG angebracht wurde, entschied das Amtsgericht München (Aktenzeichen 481 C 16896/17 WEG). Nach Ansicht des Gerichts verändert die Markise das äußere Erscheinungsbild des Hauses und stellt damit eine unerlaubte Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums dar.

Klimaaußenanlage muss wieder entfernt werden

Eine Klimaaußenanlage darf nur mit Genehmigung der Miteigentümer auf einer Terrasse aufgebaut werden, entschied das Amtsgericht München (Aktenzeichen 484 C 17510/18). Begründung: Durch das Verlegen von Leitungen von der Wohnung in den Keller mittels eines gebohrten Lochs im Fensterrahmen, der im Gemeinschaftseigentum steht, liegt eine unzulässige bauliche Veränderung vor. Dafür sei ein genehmigender Eigentümerbeschluss erforderlich. Liegt dieser nicht vor, muss das Klimagerät wieder entfernt werden.

Wiederherstellung Brandschutz- alle Eigentümer müssen zahlen

Beschließt eine Eigentümergemeinschaft ein Brandschutzkonzept zur Wiederherstellung des Brandschutzes in einer Wohnanlage umzusetzen, müssen alle Eigentümer dafür zahlen. Entschied das Landgericht Bremen (Aktenzeichen 4 S 198/19) mit der Begründung, dass es sich bei der Maßnahme um den Schutz des Gemeinschaftseigentums handle.

Kein Kostenersatz für irrtümliche Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum

Hat ein Wohnungseigentümer die Fenster seiner Eigentumswohnung erneuert, weil er irrtümlicherweise dachte, er sei dazu verpflichtet, kann er die Kosten nicht gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen. Dies entschied der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 254/17) und stellte klar, dass der Wohnungseigentümer nur aus den allgemeinen Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag oder des Bereicherungsrechts einen Anspruch auf Kostenerstattung erheben könnte. Dies sei aber ausgeschlossen, da das Wohnungseigentumsgesetz vorrangige Regelungen über die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums enthalte. Danach hätte der Eigentümer allerdings zunächst die Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft abwarten müssen, was er nicht getan hat. Das seine Instandsetzungsarbeiten auf dem Irrtum beruhten, er sei dafür verantwortlich, helfen dem Wohnungseigentümer auch nicht. Dagegen spreche das schutzwürdige Interesse der anderen Wohnungseigentümer, dass sie nicht für Instandhaltungsmaßnahmen aufkommen müssen, die sie nicht beschlossen haben.

Kosten für Fenster sind gemeinschaftlich von WEG zu tragen

Kosten für Fenster sind im Zweifel gemeinschaftlich zu tragen und nicht vom jeweiligen Wohnungseigentümer, in dessen Wohnung sich die Fenster befinden, entschied das Landgericht Köln (Aktenzeichen 29 S 66/18). Eine Übertragung von Bauteilen, die zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen, auf Sondereigentum sei nicht möglich. Auch wenn dies in einer Teilungserklärung vereinbart worden ist.

Beteiligung an Heizkosten für Gemeinschaftsräume

Nach einer Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs (Aktenzeichen C-708/17, C-725/17) können Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, das an ein Fernwärmenetz angeschlossen ist, verpflichtet werden, sich an den Kosten für die Beheizung von gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes zu beteiligen. Auch dann wenn sie die Wärmelieferung nicht bestellt haben.

WEG schuldet keine Vergütung für Gemeinschaftsantennenanlage

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft schuldet keine Vergütung für die Übertragung von Fernsehsignalen oder Hörfunksignalen, die über eine Gemeinschaftsantenne empfangen werden und via Satellit per Kabel an die Empfangsgeräte der Wohnungseigentümer weiter geleitet werden. Dies geht aus einer weiteren Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen I ZR 228/14) hervor.

Gewerbliche Nutzung einer Eigentumswohnung ist unzulässig

Eine Eigentumswohnung, die in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, zu Wohnzwecken vermietet wurde, darf nicht gewerblich genutzt werden. Dies entschied das Landgericht Koblenz (Aktenzeichen 2 S 34/19 WEG) im Fall eines Mieters, der seine Wohnung als Kindertagespflegestelle für täglich bis zu fünf Kindern nutzte.

Wohnungseigentümer müssen keine Prostitutionsausübung in Wohnanlage dulden

Wohnungseigentümer müssen eine die Prostitutionsausübung in einer zu Wohnzwecken genutzten Wohnanlage nicht hinnehmen. Das Landgericht Koblenz (Aktenzeichen 2 S 53/19 WEG) hat klargestellt, dass dies ein nicht hinzunehmender Nachteil für die anderen Bewohner, bzw. Eigentümer darstellt und daher unterlassen werden muss.

Laden darf nicht als Gaststätte genutzt werden

Ist in einer Wohnungseigentumsanlage eine Eigentumseinheit als Laden ausgewiesen, dann dürfen diese Räumlichkeiten nachts nicht als Gaststätte genutzt werden. Dies entschied der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 169/14). Im zugrundeliegenden Fall hatte eine Wohnungseigentümerin eine Einheit in einer Wohnungseigentumsanlage erworben, die laut Teilungserklärung als Laden ausgewiesen war. Tatsächlich wurde diese Wohneinheit als Gaststätte genutzt, die bis in die Morgenstunden hinein geöffnet war. Es wurde ein Beschluss der Eigentümerversammlung erwirkt, wonach die in der Wohnungseigentumsanlage vorhandenen Gaststätten bis ein Uhr nachts geöffnet haben dürfen. Einige Wohnungseigentümer klagten gegen diesen Beschluss. Der Bundesgerichtshof gab ihnen letztinstanzlich Recht. Die Nutzung der Teileinheit als Gaststätte stellt laut Bundesgerichtshof eine zweckwidrige Nutzung dar. Die anderweitige Nutzung störe und beeinträchtige die übrigen Wohnungseigentümer mehr als die zulässige Nutzung als Ladenraum.

Erlaubnis für Laden heißt nicht Erlaubnis für Eiscafe

Erlaubt eine Wohnungseigentümergemeinschaft Räume im Erdgeschoss als Laden zu nutzen, heißt das nicht, dass sie auch mit einer Nutzung als Eiscafe einverstanden ist. Dies stellt das Landgericht Frankfurt/Main (Aktenzeichen 2-13 S 138/17) klar. Von einem Eiscafe gingen viel mehr Beeinträchtigungen als von einem Ladenlokal aus. Hier stehe nicht die Verkaufsstelle, sondern die Gastronomie im Vordergrund. Da Kunden beim Verzehr von Eis und Getränken länger in den Räumen verweilten, sei auch von einer größeren Geräuschkulisse auszugehen.

Hohe Kreditaufnahme durch WEG kann ordnungsgemäße Verwaltung sein

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die aus mehr als 200 Wohneinheiten besteht, hatte einen Eigentümerbeschluss herbeigeführt, wonach die Fassade des Wohngebäudes mit Wärmedämmung saniert werden sollte. Es wurden für diese Modernisierungsmaßnahme Kosten in Höhe von 2 Millionen Euro veranschlagt. Die Eigentümerversammlung beschloss daher einen KfW-Kredit in Höhe von 1,3 Mio Euro aufzunehmen. Der Rest sollte durch die Rücklagen für Instandhaltungsmaßnahmen beglichen werden. Mehrere Wohnungseigentümer klagten gegen die Kreditaufnahme. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Aufnahme eines so hohen Kredits mit einer Laufzeit von 10 Jahren nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung widerspricht, jedoch im Einzelfall zu prüfen sei. Grundsätzlich müssten die Vor- und Nachteile einer Sonderumlage oder einer Kreditaufnahme abgewogen werden. Von Bedeutung sei der Zweck des Kredits: Je dringender eine Instandhaltungsmaßnahme sei, desto mehr treten die Nachteile eines Darlehns zurück.

Teilnahme an WEG-Versammlung an Pfingstmontag zumutbar

Nach einem Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main (Aktenzeichen 2-13 S 129/18) ist den Wohnungseigentümern eine Teilnahme an einer WEG-Versammlung am Abend des Pfingstmontags zumutbar. Dem stünden auch Kirchbesuche und Wochenendausflüge nicht entgegen.

Neubestellung des Verwalters: Bewerber müssen Eigentümer 14 Tage vor Bestellung vorliegen

Soll ein Verwalter einer Wohnungseigentumsgemeinschaft neu bestellt werden, müssen die Bewerber-Angebote den Eigentümern mindestens zwei Wochen vor der Verwalterbestellung vorliegen, entschied der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 110/19). Aus den Bewerber-Angeboten muss der Name des Bewerbers sowie Eckdaten zu seinem Angebot hervorgehen.

Redaktion fachanwaltsuche.de

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