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Wohnungseigentum: Rechte und Pflichten

Wohnungseigentum: Rechte und Pflichten © fpr - topopt
Eigentümerbeschlüsse, Hausverwaltung, Instandhaltung – Wohnungseigentümer werden mit vielen Rechtsfragen konfrontiert. Das Landgericht Berlin hat aktuell entschieden, dass eine Erweiterung einer Terrasse nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer erfolgen darf.

Erweiterung Terrasse: Zustimmung aller Wohnungseigentümer notwendig

Für die Erweiterung einer Terrasse in einer Wohnungseigentumsanlage ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer notwendig, entschied das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 18 C 207/18). Ein nachträglicher Beschluss einer WEG über eine bereits vorgenommene Terrassenvergrößerung ist nichtig.

Beteiligung an Heizkosten für Gemeinschaftsräume

Nach einer Entscheidung des Europäischen Gerichtshofs (Aktenzeichen C-708/17, C-725/17) können Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, das an ein Fernwärmenetz angeschlossen ist, verpflichtet werden, sich an den Kosten für die Beheizung von gemeinschaftlichen Teilen des Gebäudes zu beteiligen. Auch dann wenn sie die Wärmelieferung nicht bestellt haben.

Nichtgenehmigte Markise muss entfernt werden

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann von einem Wohnungseigentümer das Entfernen einer angebrachten Markise verlangen, wenn diese ohne Genehmigung der WEG angebracht wurde, entschied das Amtsgericht München (Aktenzeichen 481 C 16896/17 WEG). Nach Ansicht des Gerichts verändert die Markise das äußere Erscheinungsbild des Hauses und stellt damit eine unerlaubte Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums dar.

Klimaaußenanlage muss wieder entfernt werden

Eine Klimaaußenanlage darf nur mit Genehmigung der Miteigentümer auf einer Terrasse aufgebaut werden, entschied das Amtsgericht München (Aktenzeichen 484 C 17510/18). Begründung: Durch das Verlegen von Leitungen von der Wohnung in den Keller mittels eines gebohrten Lochs im Fensterrahmen, der im Gemeinschaftseigentum steht, liegt eine unzulässige bauliche Veränderung vor. Dafür sei ein genehmigender Eigentümerbeschluss erforderlich. Liegt dieser nicht vor, muss das Klimagerät wieder entfernt werden.

Kein Kostenersatz für irrtümliche Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum

Hat ein Wohnungseigentümer die Fenster seiner Eigentumswohnung erneuert, weil er irrtümlicherweise dachte, er sei dazu verpflichtet, kann er die Kosten nicht gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen. Dies entschied der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 254/17) und stellte klar, dass der Wohnungseigentümer nur aus den allgemeinen Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag oder des Bereicherungsrechts einen Anspruch auf Kostenerstattung erheben könnte. Dies sei aber ausgeschlossen, da das Wohnungseigentumsgesetz vorrangige Regelungen über die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums enthalte. Danach hätte der Eigentümer allerdings zunächst die Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft abwarten müssen, was er nicht getan hat. Das seine Instandsetzungsarbeiten auf dem Irrtum beruhten, er sei dafür verantwortlich, helfen dem Wohnungseigentümer auch nicht. Dagegen spreche das schutzwürdige Interesse der anderen Wohnungseigentümer, dass sie nicht für Instandhaltungsmaßnahmen aufkommen müssen, die sie nicht beschlossen haben.

Kosten für Fenster sind gemeinschaftlich von WEG zu tragen

Kosten für Fenster sind im Zweifel gemeinschaftlich zu tragen und nicht vom jeweiligen Wohnungseigentümer, in dessen Wohnung sich die Fenster befinden, entschied das Landgericht Köln (Aktenzeichen 29 S 66/18). Eine Übertragung von Bauteilen, die zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen, auf Sondereigentum sei nicht möglich. Auch wenn dies in einer Teilungserklärung vereinbart worden ist.

Erlaubnis für Laden heißt nicht Erlaubnis für Eiscafe

Erlaubt eine Wohnungseigentümergemeinschaft Räume im Erdgeschoss als Laden zu nutzen, heißt das nicht, dass sie auch mit einer Nutzung als Eiscafe einverstanden ist. Dies stellt das Landgericht Frankfurt/Main (Aktenzeichen 2-13 S 138/17 ) klar. Von einem Eiscafe gingen viel mehr Beeinträchtigungen als von einem Ladenlokal aus. Hier stehe nicht die Verkaufsstelle, sondern die Gastronomie im Vordergrund. Da Kunden beim Verzehr von Eis und Getränken länger in den Räumen verweilten, sei auch von einer größeren Geräuschkulisse auszugehen.

Laden darf nicht als Gaststätte genutzt werden

Ist in einer Wohnungseigentumsanlage eine Eigentumseinheit als Laden ausgewiesen, dann dürfen diese Räumlichkeiten nachts nicht als Gaststätte genutzt werden. Dies entschied der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 169/14). Im zugrundeliegenden Fall hatte eine Wohnungseigentümerin eine Einheit in einer Wohnungseigentumsanlage erworben, die laut Teilungserklärung als Laden ausgewiesen war. Tatsächlich wurde diese Wohneinheit als Gaststätte genutzt, die bis in die Morgenstunden hinein geöffnet war. Es wurde ein Beschluss der Eigentümerversammlung erwirkt, wonach die in der Wohnungseigentumsanlage vorhandenen Gaststätten bis ein Uhr nachts geöffnet haben dürfen. Einige Wohnungseigentümer klagten gegen diesen Beschluss. Der Bundesgerichtshof gab ihnen letztinstanzlich Recht. Die Nutzung der Teileinheit als Gaststätte stellt laut Bundesgerichtshof eine zweckwidrige Nutzung dar. Die anderweitige Nutzung störe und beeinträchtige die übrigen Wohnungseigentümer mehr als die zulässige Nutzung als Ladenraum.

Hohe Kreditaufnahme durch WEG kann ordnungsgemäße Verwaltung sein

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die aus mehr als 200 Wohneinheiten besteht, hatte einen Eigentümerbeschluss herbeigeführt, wonach die Fassade des Wohngebäudes mit Wärmedämmung saniert werden sollte. Es wurden für diese Modernisierungsmaßnahme Kosten in Höhe von 2 Millionen Euro veranschlagt. Die Eigentümerversammlung beschloss daher einen KfW-Kredit in Höhe von 1,3 Mio Euro aufzunehmen. Der Rest sollte durch die Rücklagen für Instandhaltungsmaßnahmen beglichen werden. Mehrere Wohnungseigentümer klagten gegen die Kreditaufnahme. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Aufnahme eines so hohen Kredits mit einer Laufzeit von 10 Jahren nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung widerspricht, jedoch im Einzelfall zu prüfen sei. Grundsätzlich müssten die Vor- und Nachteile einer Sonderumlage oder einer Kreditaufnahme abgewogen werden. Von Bedeutung sei der Zweck des Kredits: Je dringender eine Instandhaltungsmaßnahme sei, desto mehr treten die Nachteile eines Darlehns zurück.

WEG schuldet keine Vergütung für Gemeinschaftsantennenanlage

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft schuldet keine Vergütung für die Übertragung von Fernsehsignalen oder Hörfunksignalen, die über eine Gemeinschaftsantenne empfangen werden und via Satellit per Kabel an die Empfangsgeräte der Wohnungseigentümer weiter geleitet werden. Dies geht aus einer weiteren Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen I ZR 228/14) hervor.

Redaktion fachanwaltsuche.de

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