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Gemeinschaftseigentum | Fachanwalt für Mietrecht Wohnungseigentumsrecht

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Gemeinschaftseigentum: Ein Überblick aus rechtlicher Sicht

Gemeinschaftseigentum - nicht alles gehört allen
Zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum muss unterschieden werden
Mein Eigentum oder unser Eigentum?
Nutzungsstreitigkeiten im Gemeinschaftseigentum
Konflikte in der Eigentümergemeinschaft sind lösbar

Gemeinschaftseigentum - nicht alles gehört allen

Nicht nur ein einzelner Bürger kann Eigentümer sein, auch Gemeinschaften können zusammen etwas besitzen; sie sind dann gemeinschaftlich "Eigentümer an einer Sache". Das gilt zum Beispiel für Wohnanlagen. Dort besitzen mehrere Eigentümer private Wohnungen, jeder nutzt aber auch das Gemeinschaftseigentum: den Fahrradkeller, den Aufzug, das Treppenhaus, die Außenanlagen, die Tiefgarage. Treten am Gemeinschaftseigentum Schäden auf oder ist etwas zu renovieren, tragen alle Wohnungseigentümer die Kosten. Dann geht es um Geld - und darüber wird recht gerne gestritten.

Zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum muss unterschieden werden

Um die Streitlust der Wohnungseigentümer einzudämmen, wird in einer so genannten "Teilungserklärung" zwischen den Eigentümern einer Wohnanlage festgelegt, was zum Gemeinschaftseigentum zu zählen ist und was nicht. Der Begriff Gemeinschaftseigentum ist allerdings nur verständlich, wenn man seinen Gegenspieler kennt, das "Sondereigentum". Unter Sondereigentum versteht man alle jene Teile einer Wohnanlage oder eines Grundstücks, die der Verantwortlichkeit des einzelnen Eigentümers zuzurechnen sind, und für die er auch wirtschaftlich allein verantwortlich zeichnet. Zum besseren Verständnis eine nichtjuristische Grobdefinition: In der Regel zum Sondereigentum gehören Gebäudeteile / Gebäudeelemente einer gemeinschaftlich genutzten Wohnanlage, die sich im privaten Wohnbereich des Teileigentümers befinden und von ihm privat genutzt werden. Die Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum kann kniffelig sein. Je detaillierter ihre Festlegung, desto weniger muss darüber diskutiert oder gestritten werden.

Mein Eigentum oder unser Eigentum?

Warum die Festlegung kniffelig sein kann: Die Kosten für Renovierung und Instandsetzung von Aufzügen, Treppen, Hausfluren usw. trägt die Eigentümergemeinschaft, denn sie zählen eindeutig zum Gemeinschaftseigentum. Die Kosten für den Wasserrohrbruch muss dagegen der Teileigentümer tragen, und zwar ab der Verzweigung, die in seine Wohnung führt (auch wenn diese sich außerhalb seiner Wohnung befindet). Wasserrohrbrüche in gemeinschaftlich genutzten Bereichen gehen in der Regel zu Lasten der Eigentümergemeinschaft. Die Innenseite der Wohnungseingangstüre ist Sache des Wohnungseigentümers und damit Sondereigentum, die Außenseite dagegen Gemeinschaftseigentum. Ein Eigentümer darf sie also nicht frei nach seinen Vorstellungen gestalten. Wo immer die Zugehörigkeit zu Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum nicht genau definiert ist, lauert Streit. Dafür gibt es zahllose Beispiele.

Nutzungsstreitigkeiten im Gemeinschaftseigentum

Gemeinschaftseigentum wird von den Wohnungseigentümern gemeinsam verwaltet. In der Regel wird dafür ein Verwalter bestellt, der diese Aufgaben koordiniert und abwickelt. Die Eigentümergemeinschaft regelt Verwaltungsfragen nichtöffentlich auf der Eigentümerversammlung (Pflichtversammlung einmal jährlich). Hier geht es nicht nur um Renovierung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sondern auch um andere Fragen. Häufig in der Diskussion: Wer darf das private bzw. gemeinschaftliche Eigentum auf welche Weise nutzen? Jeder Miteigentümer der Wohnanlage kann seine Wohnung vermieten, wie er möchte. Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung können aber in die Gestaltung des Mietvertrages hineinregieren. Wird vermietet, entbrennt Streit um den Nutzungszweck: Kann der Mieter darin zum Beispiel einen Friseursalon eröffnen (dessen Kunden die Gemeinschaftsparkplätze nutzen)? Darf ein Künstler-Atelier eingerichtet oder dürfen dort Sprachkurse für Asylbewerber abgehalten werden? In solchen Fragen sind der Wohnungsvermieter und sein Mieter an die von der Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegte Gemeinschaftsordnung gebunden. Das Mietrecht kollidiert mit den Regeln, die sich die Eigentümergemeinschaft selbst gegeben hat. So kann z.B. die Tierhaltung in der Teilungserklärung ausgeschlossen sein - das Mietrecht erlaubt sie jedoch. Über zahlreiche Nutzungsfragen hat die Rechtsprechung in der Vergangenheit Entscheidungen getroffen. Unter dem Strich ist der Eigentümer dafür verantwortlich, dass das Tun seines Mieters den Hausfrieden nicht stört. Bei entsprechenden Verstößen kann sie vom Eigentümer die Kündigung des Mieters verlangen.

Konflikte in der Eigentümergemeinschaft sind lösbar

Als Käufer einer Eigentumswohnung in einer bestehenden Wohnanlage werden Sie nicht nur Miteigentümer. Sie kaufen sich auch in eine Gemeinschaft ein, die wesentliche Regeln ihres Gemeinschaftslebens in Eigenregie festlegt und sie in Hausordnung, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung dokumentiert. Es empfiehlt sich vor dem Kauf, einen Blick in diese Dokumente zu werfen. Sie bekommen schnell ein Gefühl dafür, ob Sie in diese Gemeinschaft passen. Entstehen Konflikte, sind sie meist mit gutem Willen und etwas gesundem Menschenverstand zu lösen. Funktioniert das nicht, finden Sie fachliche Unterstützung bei einem Fachanwalt für Mietrecht /Wohneigentumsrecht. Der steht Ihnen mit Rat und Tat zur Seite, wenn es um Fragen rund um das Gemeinschaftseigentum geht. Kontaktieren Sie am besten jetzt gleich unverbindlich einen Fachanwalt für Mietrecht / Wohneigentumsrecht in Ihrer Nähe!
Letzte Aktualisierung am 2016-05-30
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Rechtsbeiträge zu Gemeinschaftseigentum
Ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft nach ihrer Gemeinschaftsordnung für den Außenanstrich der Fenster zuständig, liegt auch der Austausch von Fenstern in ihrer Zuständigkeit. Der einzelne Wohnungseigentümer darf nicht einfach auf eigene Kappe in seiner Wohnung alte Fenster gegen neue Fenster austauschen.
Rechtsanwalt Anton Bernhard Hilbert Kanzlei Hilbert & Simon
Loggien-, Terrassen- oder Balkontüren sind Gemeinschaftseigentum. Wie verhält es sich mit den Türschwellen, die im Bereich der Wohnung liegen? Sie sind funktionaler Bestandteil der Türen und deshalb ebenfalls Gemeinschaftseigentum.
Wurde einem Wohnungseigentümer Sondernutzungsrechte an der Gartenoberfläche eingeräumt, darf er nicht das unter der Gartenoberfläche liegende Erdreich nutzen und etwa einen Privatpool bauen, entschied kürzlich das Amtsgericht München.
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Eine Eigentümergemeinschaft kann Wohnungseigentümern, das Füttern von Tauben auf ihren Balkon untersagen. Dies stellt ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts München fest.
WEG: Welche baulichen Veränderungen bedürfen der Zustimmung der Wohnungseigentümer? © topopt
Will ein Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen an seiner Wohnung durchführen, bedarf dies in vielen Fällen der Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft. So etwa beim Bau eines sogenanntes Anlehngewächshaus auf einer Dachterrasse.
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Fachanwalt Jan Steinmetz
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39576 Stendal
Fachanwalt Marco Tänzer
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Fachanwalt Jens Trurnit
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Domplatz 30
99084 Erfurt
Fachanwältin Almuth Welzel
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Untere Bahnhofstraße 38a
82110 Germering
Fachanwältin Marianne Wermescher
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74879 Sinsheim
Fachanwalt Johannes Will-Fuchs
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Fachanwalt Klaus-Ingo Wittich
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