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Zitterbeschluss | Fachanwalt für Mietrecht Wohnungseigentumsrecht

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Zitterbeschluss aus rechtlicher Sicht

Beschlüsse, bei denen man zittern musste
Zitterbeschlüsse gibt es heute nicht mehr - aber trotzdem ist Vorsicht geboten
Wie ein Zitterbeschluss zustande kommt
Folgen bis heute
Zitterbeschlüsse überprüfen - eine Aufgabe für einen Fachmann

Beschlüsse, bei denen man zittern musste

Wohnungseigentümer einer Wohnanlage (Eigentumswohnungen) zählen vor dem Gesetz als Eigentümergemeinschaft. Die Eigentümergemeinschaft kann sich selbst bindende Regeln für das Gemeinschaftsleben geben. Diese Regeln sind in der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung und der Hausordnung niedergelegt. Entsprechende Beschlüsse werden auf der Eigentümerversammlung getroffen. Die Eigentümergemeinschaft kann ihre Regeln jedoch nicht nach Gutdünken festlegen - sie müssen geltenden Gesetzen entsprechen. Den gesetzlichen Rahmen hierfür bildet das Wohneigentumsgesetz (WEG-Gesetz). Eine alte Rechtspraxis lieferte einen Hinterausgang: Bisweilen ist ein Beschluss, der auf einer deutschen Eigentümerversammlung getroffen wird, ein "Zitterbeschluss". Er verstößt bewusst gegen geltendes Gesetz und wäre damit nicht rechtskräftig. Nach deutschem Recht wird er das aber, wenn er nicht innerhalb der geltenden Frist von einem Monat angefochten wird. Die beschließenden Eigentümer "zittern" jetzt also einen Monat lang.

Zitterbeschlüsse gibt es heute nicht mehr - aber trotzdem ist Vorsicht geboten

War die Frist angelaufen, war der Zitterbeschluss gültig - und wurde von der Rechtsprechung toleriert, obwohl er nicht dem geltenden Gesetz entsprach. Beispiel: Die Eigentümerversammlung entschied per Zitterbeschluss, dass der in der Teilungserklärung festgesetzte Kostenschlüssel geändert werde solle; der Beschluss wurde nicht angefochten und war damit rechtswirksam. Diese Praxis hat der Bundesgerichtshof bereits im Jahr 2000 geändert. Allerdings ist damit das Problem nicht aus der Welt: Zitterbeschlüsse entfalten Spätwirkung. Bis heute können sie für nichtig erklärt oder angefochten werden - mitunter mit weit reichenden Auswirkungen.

Wie ein Zitterbeschluss zustande kommt

Das regelmäßige Jahrestreffen der Eigentümer ist Pflicht; hier wird über Vereinbarungen und Beschlüsse entschieden, die alle Eigentümer betreffen können. Das Procedere auf diesen Versammlungen folgt einer komplexen Arithmetik, die streng im WEG-Gesetz vorgeschrieben ist. So ist zum Beispiel eine Eigentümerversammlung in der Regel nur dann beschlussfähig, wenn mehr "als die Hälfte der Miteigentumsanteile versammelt sind" (vorbehaltlich dessen, was in der Gemeinschaftsordnung niedergelegt ist). Zitterbeschlüsse kamen nun häufig dadurch zustande, dass sie nicht, wie notwendig, mit den Stimmen aller Miteigentümer (einstimmig) getroffen wurden, sondern mit einer einfachen Mehrheit. Ebenso war möglich, dass der Verwalter, verantwortlich für die rechtssichere Durchführung der Eigentümerversammlung, zu deren Beginn zwar die Beschluss-Unfähigkeit feststellte, dass die Wohnungseigentümer die Versammlung aber trotzdem abhielten und Beschlüsse fassten. Änderungen zur Kostenverteilung beim Gemeinschaftseigentum, der Beschluss baulicher Maßnahmen usw.: Zahlreiche weit reichende Beschlüsse wurden so unter Umständen gegen den Willen oder auf Kosten der nicht anwesenden Miteigentümer getroffen.

Folgen bis heute

In der Folge der Gesetzesänderung durch den BGH können Miteigentümer die Nichtigkeit eines Zitterbeschlusses noch (lange) nach Ablauf der Einspruchsfrist feststellen lassen - auch bis zum heutigen Tag. Bis heute kann man nach wie vor alle gesetzeswidrigen Beschlüsse zu den Zitterbeschlüssen zählen: "Beschlüsse, durch die die gesetzliche oder in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vereinbarte Grundordnung der Wohnungseigentümer geändert wird, sind also grundsätzlich unwirksam". Eigentümergemeinschaften sollten in der Vergangenheit gefasste Beschlüsse auf ihre Rechtssicherheit überprüfen lassen. Eventuell verstecken sich in den Protokollen Beschlüsse, die das Gesetz, die Teilungserklärung etc. betreffen und die abgeändert werden müssen um dauerhaft rechtsgültig zu sein.

Zitterbeschlüsse überprüfen - eine Aufgabe für einen Fachmann

Sind Sie als Miteigentümer von einem Zitterbeschluss betroffen, dann wenden Sie sich am besten umgehend an einen Fachanwalt für Mietrecht / Wohneigentumsrecht. Der ist für Sie da, wenn es um Fragen rund um die Hausverwaltung geht. Kontaktieren Sie am besten jetzt gleich unverbindlich einen Fachanwalt für Mietrecht / Wohneigentumsrecht in Ihrer Nähe!
Letzte Aktualisierung am 2016-05-30
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Rechtsbeiträge zu Zitterbeschluss
Miet- und Wohnungseigentumsrecht , 07.04.2018 (Update 27.03.2024)
Ein immer währendes Streitthema unter Nachbarn: Darf man Nachbars Pflanzen, die über den Gartenzaun wachsen und unter Umständen noch das eigene Grundstück verschatten, einfach abschneiden? Wie viel Überwuchs muss man dulden? Und wer muss die Kosten für die Beseitigung der überwachsenden Pflanzen tragen?
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Miet- und Wohnungseigentumsrecht , 15.10.2015 (Update 20.03.2024)
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Miet- und Wohnungseigentumsrecht , 23.07.2018 (Update 15.03.2024)
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Miet- und Wohnungseigentumsrecht , 01.02.2018 (Update 14.03.2024)
Türknallen, laute Musik, Geschrei oder der aufgedrehte Fernseher: Lärm und Krach in einem Miethaus haben ihre Grenzen. Halten Mieter sich nicht an die Ruhezeiten, kann schnell ein Ordnungsgeld drohen.
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Miet- und Wohnungseigentumsrecht , 17.07.2018 (Update 05.03.2024)
Ob es der beruflich bedingte Ortswechsel oder die Trennung vom Partner ist: Mieter dürfen ihre Mietwohnung an andere Mitbewohner untervermieten. Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter der Untervermietung zu stimmt. Anderenfalls kann dem Mieter die fristlose Kündigung seines Mietverhältnisses ins Haus flattern. Aber auch der Vermieter muss aufpassen – unberechtigte Verweigerung einer Zustimmung zur Untermiete kann zu Schadensersatzforderungen der Mieter führen!
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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und
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