Rechtsbeiträge im Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Bei Wohnungseigentum in Berlin ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf des Vermieters während einer Sperrfrist von zehn Jahren ab dem Zeitpunkt der Veräußerung der Wohnung nicht erlaubt.

Ist beim Abschluss eines Mietvertrages im Haus der angemieteten Wohnung ein Aufzug vorhanden, so gehört dieser vertraglich zur Mietwohnung. Wird er aufgrund von sicherheitstechnischen Mängeln still gelegt, ist das ein Grund die Miete zu mindern.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist rechtlich in der Lage ein Grundstück zu werben. Dies entschied kürzlich der Bundesgerichtshof.

Mieterhöhung, Einbau von Rauchmeldern oder Kündigung wegen Geldnot - die Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter haben auch im Jahr 2015 einige interessante Gerichtsentscheidungen hervorgebracht.

In Deutschland herrscht in den meisten Bundesländern die Pflicht in Wohnungen Rauchwarnmelder zu installieren. Für die Montage der Rauchwarnmelder ist in der Regel der Vermieter zuständig. Nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs muss der Mieter den Einbau der Rauchwarnmelder dulden und zwar auch dann, wenn er bereits selbst Rauchwarnmelder angebracht hat.

Nicht ganz selten werden durch Vermieter bei Mietbeginn die Vorauszahlungen auf Betriebs- und Heizkosten viel zu niedrig angesetzt. Auf diese Weise soll die Miete als besonders niedrig erscheinen und die Attraktivität des Mietobjekts erhöht werden (so genanntes „Lockvogelangebot“). Noch immer wird häufig durch Mietinteressenten die Angemessenheit der Vorauszahlungen nicht geprüft.

In einem Urteil vom 11.06.2014 hat sich der Bundesgerichtshof mit der nicht seltenen Frage beschäftigt, wann Mietern ein Recht zur Untervermietung zusteht und welche Folgen eine Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung hat, wenn der Vermieter eigentlich zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war.

BGH, Urteil vom 22.01.2014 - XII ZR 68/10 Nach § 550 BGB muss ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen wird, der Schriftform genügen. Wird die Schriftform nicht eingehalten, gilt er als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, was im Gewerberaummietrecht wiederum zu der Konsequenz führt, dass der Vertrag mit einer Frist von 3 Monaten zum Quartalsende jederzeit ohne weiteren Grund ordentlich gekündigt werden kann (§ 580a Abs. 2 BGB)! Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs soll durch § 550 BGB ein möglicher zukünftiger Käufer des Mietobjekts geschützt werden, der bei einer langjährigen Bindung an einen Mietvertrag dessen wesentliche Regelungen aus der Vertragsurkunde entnehmen können soll.

Landgericht Berlin, Urteil vom 24.10.2013 - 67 S 208/13 Ich werde öfter gefragt, ob ein Anspruch gegen den Vermieter besteht, dass dieser einer gewerblichen oder freiberuflichen Nutzung der Wohnung zustimmt, obwohl dies im Mietvetrag untersagt ist. Dabei gilt grundsätzlich: Ein Vermieter kann nach Treu und Glauben verpflichtet sein, einer solchen Nutzung von Wohnraum zuzustimmen, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit keine weitergehende Einwirkungen auf die Mietsache oder auf Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung (BGH, Urteil vom 10. April 2013 – VIII ZR 213/12, Rn. 16).

Häufig werden Immobilienkaufverträge notariell nicht in einer notariellen Urkunde unter Anwesenheit beider Vertragsparteien, Käufer und Verkäufer, geschlossen, sondern in zwei getrennten notariellen Terminen, wobei zuerst der Käufer ein Angebot zum Vertragsschluss unterbreitet und zu einem späteren Zeitpunkt der Verkäufer dieses Angebot anlässlich eines gesonderten Termins annehmen kann.

Jährlich werden Tausende Opfer sog. Schrottimmobilien. Sie erwerben Eigentumswohnungen, die ihnen zum Zwecke der Altersvorsorge als Kapitalanlage sowie als Steuersparmöglichkeit angeboten werden. Gleichzeitig wird die passende Finanzierung mit vermittelt und der Vermittler sichert zu, sich um alles Weitere zu kümmern.

Unnötige Klagen sollen vermieden werden. Deshalb muss der Kläger trotz Erfolges die Kosten tragen, wenn der Beklagte keinen Anlass für das Gerichtsverfahren gegeben hat. Ist das ein "Königsweg", um aus der Kostenlast bei Beschlussanfechtungsverfahren heraus zu kommen?

Loggien-, Terrassen- oder Balkontüren sind Gemeinschaftseigentum. Wie verhält es sich mit den Türschwellen, die im Bereich der Wohnung liegen? Sie sind funktionaler Bestandteil der Türen und deshalb ebenfalls Gemeinschaftseigentum.

Gelegentlich "vergisst" der Vermieter, den Kautionsbetrag des Mieters auf einem getrennten Sparbuch anzulegen. Die Folgen sind nicht schlimm, wie sich aus einer Entscheidung des Landgerichts Waldshut-Tiengen ergibt.

Der Mehrheitsbeschluss über eine Innenrohrsanierung ist anfechtbar! Zwar schätzt mancher Verwalter und Wohnungseigentümer die Innenbeschichtung von Trinkwasserleitungen. Sie ist kostengünstiger und belästigt die Bewohner viel weniger als ein Austausch. Aber dabei werden die gesundheitlichen und rechtlichen Gefahren nicht berücksichtigt oder unterschätzt.

Das Gesetz bestimmt, dass der Vermieter die Kaution des Mieters getrennt von seinem Vermögen auf einem Sparbuch anzulegen hat. Das ist sicher, aber ertragsschwach bei Zinsen von derzeit kaum mehr als 1 % per annum. In der Hektik des Alltagsgeschäftes kommt es gelegentlich vor, dass der Vermieter seine Anlagepflicht vergisst. Das Geld bleibt dann auf seinem Girokonto, wohin der Mieter es überwiesen hatte.

Fogging (Schwarzstaubablagerung) ist unerfreulich, teuer - und leider immer häufiger. Und außerdem: ein Problem für Vermieter, wie der Bundesgerichtshof jetzt entschieden hat.